Privates Baurecht – Nichts für anwaltliche Schraubenzähler

Baurechtliche Mandate sind aufwändig, weil sie die Einarbeitung des Rechtsanwaltes in technische Sachverhalte erfordern, und darüber hinaus die Nachprüfung von umfänglichen, z.T. von komplexen Sachverhalten auf ihre sachliche und rechnerische Richtigkeit.

Der eigentliche Aufwand, und hier sollte das anwaltliche Beratungskonzept einsetzen, des baurechtlichen Mandates besteht in einer tragfähigen Vertragsgestaltung. Hier sind oftmals Unzulänglichkeiten vorhanden, in denen der spätere Streit bereits angelegt ist. Klassiker sind etwa im Architektenrecht die Fälle, in denen über die Abgrenzung Akquise / Beauftragung gestritten wird, wenn der Architekt ohne schriftlichen Auftrag seine Tätigkeit begonnen hat. Ein ähnlicher Fall ergibt sich, wenn über die Haftung des Architekten für Kosten- oder Zeitüberschreitungen bei der Realisierung des geplanten Bauvorhabens gestritten wird, nachdem über angebliche oder tatsächliche Sonderwünsche des Auftraggebers keine schriftlichen Aufzeichnungen vorhanden sind.

Ein Parallelproblem ergibt sich bei der Stellung von Handwerkerrechnungen, in denen Nachträge zum eigentlichen Vertragsinhalt enthalten sind, die nicht schriftlich niedergelegt wurden.

Wird der Rechtsanwalt zu einem späteren Zeitpunkt eingeschaltet, was meist der Fall ist, weil aus falsch verstandenem Kostenmanagement die Rechtsberatungsgebühren bei dem Abschluss der Verträge vermieden werden sollen, gewinnt die genaue Sachverhaltsrekonstruktion zentrale Bedeutung. An dieser Stelle muß eine rückhaltlose und zielorientierte Kommunikation zwischen Rechtsanwalt und Mandant stattfinden, um eine eindeutige Sachverhaltsbasis zu gewinnen, auf deren Grundlage die rechtlichen Vertragsauslegungen stattzufinden haben.

Schon aus ökomonischer (nicht unbedingt prozeßökonomischer) Sicht stellt sich bei dem baurechtlichen Mandat stets die Frage, ob es für den Mandanten am günstigsten ist, unter Einsparung der Gerichtskosten zu außergerichtlichen Lösungen zu gelangen, da erfahrungsgemäß die Gerichte ihrerseits vor der Komplexität –die durch den widerstreitenden Parteivortrag verschärft wird- durch Vergleichsvorschläge kapitulieren, die sich in der Regel ohnehin in der Mitte beider Positionen bewegen, verfeinert durch Beweislastabschläge oder –zuschläge, oder aber ggfs. ein Gerichtsverfahren mit einem kostenaufwändigen Sachverständigenverfahren durchzuführen.

Diese Beratung ist ergebnisoffen, macht aber stets nur auf der Basis des im Mandatsinnenverhältnisses konsequent erarbeiteten und überprüften belastungsfähigen Sachverhaltes Sinn, ebenso wie die Frage, ob es sinnvoll sein kann, anstatt einer außergerichtlichen Einigung oder eines Gerichtsprozesses ein sog. Selbständiges Beweisverfahren vorauszuschalten, in dem gerichtlich nur Beweis erhoben wird, ohne dass es zu einem Urteil kommt, um auf diese Weise eine Basis für eine außergerichtliche Einigung zu schaffen.

Einen Sonderfall stellt die Vereinbarung von Schiedsgerichten dar, die in der Sache ähnlichen Grundsätzen folgt, wie bereits dargelegt.

Die anwaltliche Fähigkeit in Bausachen und im privaten Bauprozeß besteht demnach im ersten Schritt darin, technische Sachverhalte in der Erörterung mit dem Mandanten juristisch übersetzen und gerichtsfest machen zu können, sowie im zweiten Schritt darin, auf der Basis der vorhandenen Erkenntnisse, an der richtigen Stelle eine Einigung mit der Gegenseite anzustreben, nämlich dann, wenn die Fortführung oder gar gerichtliche Verfolgung des Mandanteninteresses zu einem wirtschaftlichen Schaden führt.

Sollte dies nicht gelingen, so kommt es in einem Gerichtsprozeß darauf an, ohne dass hier auf die Einzelheiten eingegangen werden kann, die hohen Anforderungen an einen substantiierten Vortrag zu erfüllen, und sowohl den eigenen Vortrag wie den der Gegenseite einer ständigen Überprüfung zu unterziehen.

Auch hier ist das ständige Zusammenwirken mit dem Mandanten unverzichtbar.